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Impactos da covid-19 nas locações de imóveis e os projetos de lei sobre a matéria

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Impactos da covid-19 nas locações de imóveis e os projetos de lei sobre a matéria

No presente artigo serão apresentadas algumas soluções jurídicas para os contratos de locação de imóveis em tempos de coronavírus e os projetos de lei sobre a matéria.

Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta?

I - Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus?

Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos.

Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis.

  1. A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil) 

Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior.

Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, "fora do alcance do Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do coronavírus. poder humano".

  1. B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil) 

Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civill para tentar solucionar a questão:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo).

Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:

  • a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
  • haja extrema vantagem para o locador.

No caso concreto, a pandemia do coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia.

Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento.

  1. C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil)

Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel.

Veja-se o teor do art. 567 do Código Civil:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina.

Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino.

  1. D) A teoria do fato do príncipe

A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas. 

Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. 

Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes. 

II - Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima?

Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao Judiciário, razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima. 

Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:

  • Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual";
  • Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).

Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais. 

III - O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis

O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus.

O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis.

IV - O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial

Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do coronavírus.

O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL).

V - O que tem acontecido na prática?

Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:

  • Acordos para a redução dos valores pagos: Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
  • Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.

Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários. 

É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões. 

VI - Então qual a melhor solução?

Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto. 

Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.

Fonte:

https://jus.com.br/artigos/80760/impactos-da-covid-19-nas-locacoes-de-imoveis-e-os-projetos-de-lei-sobre-a-materia

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